Wat een enorme drempel kan zijn bij de beslissing om zelf een huis te bouwen, zijn de risico's die erbij horen. Zonder relevante bouwkundige ervaring zijn de lastig in te schatten en eenmaal begonnen is er niet echt een weg meer terug. De risico's uiten zich vooral in hogere kosten (meerwerk bouwkosten, extra bouwrente), een langere bouwtijd of mindere kwaliteit van de woning. Uiteraard kun je zelf veel doen aan de risico's, hieronder volgt een lijstje met risico's waar wij gaandeweg mee te maken kregen, en de manier waarop we met lk risico om zijn gegaan. NB: het is een weergave van ons project in Nieuw Leyden met specifieke risico's die vooral in dit project relevant kunnen zijn. Het ligt voor hand dat bij elk zelfbouw project de risico's weer net even anders liggen.
Je bent snel geneigd om bij alles wat je kunt kiezen in het ontwerp voor het beste te gaan. Zo ben je snel 20% duurder uit dan verwacht. Onze architect wees ons er op dat het slim is om eerst na te denken over de elementen die je echt belangrijk vind en hier dan voor te gaan. Een kostenraming halverwege de ontwerpfase geeft ook erg veel inzicht, en maakt duidelijk wat al die leuke extra's betekenen voor de bouwkosten.
Een aannemer heeft net als elke ondernemer het doel om winst te maken, en die winst moet dus ook uit jouw project komen. (Onverwacht) meerwerk -en dus extra kosten- komt veel voor en dan met name in speciale projecten. Een maatregel die de kans op meerwerkdiscussies tot een minimum beperken is het maken van een goed bestek, waarin alle verwachtingen duidelijk ondubbelzinnig zijn opgenomen. De aannemer maakt een aanbieding op basis van het bestek en hiermee liggen de afspraken duidelijk vast. Als de bouw start weten aannemer en opdrachtgever waar ze aan toe zijn en is de kans het grootst dat fors meerwerk in een later stadium aan de orde komt.
Als de aannemer failliet gaat kun je letterlijk ver van huis zijn. De onderaannemers komen als het tegen zit 'hun' bouwmaterialen nog weghalen en klaar ben je. Een oplossing is bouwen onder GIW garantie, of een bankgarantie afspreken. GIW zorgt ervoor dat dat de woning alsnog door een andere aannemer wordt afgebouwd. Het mooie van een bankgarantie is dat de aannemer voordat de garantie wordt verstrekt nog wordt doorgelicht door de bank, en een financieel zwakke aannemer zal hem niet krijgen.
Als de bouwperiode langer duurt dan verwacht gaat het sowieso extra bouwrente kosten en moet je maar net voor tijdens die periode een woonruimte kunnen regelen. Als oplossing is het mogelijk en raadzaam om in het bestek de bouwtijd nauwkeurig vast te leggen, uitgedrukt in aantal werkbare dagen. Bij eventuele overschrijding kan een boetesysteem in werking treden (bijvoorbeeld 100 euro boete per dag). De definitie van een werkbare dag is volledig dichtgetimmerd met allerlei regeltjes omtrent temperaturen, wind, vorst etc, dus die discussie is (gelukkig) uitgesloten. Neem in de planning wel altijd een prognose van het aantal werkbare dag op, waarin je dus uitgaat van een verwacht aantal dagen waarop de bouw stil ligt.
Er zijn zoveel kostenposten -en vooral ook heel veel posten waar je niet zomaar aan denkt- dat de totale bouwkosten snel uit de hand kunnen lopen. Bouwleges, advieskosten, verschotten van de architect, eventueel meerwerk, nuts aansluitingen, etc. je moet er vooraf maar rekening mee gehouden hebben. Daarom is het raadzaam om in een vroeg stadium een realistische kostenraming te (laten) maken.
Dit kan natuurlijk varieren van verkeerde binnendeuren tot verkeerd gevelmateriaal of een verkeerde kleur. Heel vervelend, zeker als het in de bouw lastig en alleen tegen forse extra kosten is op te lossen. Om vooraf duidelijk te hebben wat er verwacht wordt van de woning moeten er dichtgetimmerde bestekstukken zijn waarin het hele ontwerp tot en met de verflaag op de kozijnen staat omschreven. Neem in het bestek op dat de aannemer voor de belangrijke zichtelementen vooraf een monster ter goedkeuring aan de bouwdirectie voorlegt.
>meer risico's volgen< (.... en hopelijk worden we niet door schade en schande wijzer....)
|
|